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弁護士ジャパン・コラム

不動産・建築問題に関する法律ニュース

不動産・建築問題に関する体験談

貸し出している不動産の賃料について

今から20年以上も前に、亡き父が遺してくれたマンションを相続で引き継ぎ、自分の家族には少々手狭だったこともあって、人に貸すことにしました。当初の2年ほどは何事もなく賃料を支払ってくれたのですが、ある時から、家賃の振込まれなくなりました。1ヶ月待っても振り込まれないので、電話し、留守番電話にメッセージを残しましたが、何日たっても連絡が来ず、仕事帰りにマンションに寄り、ピンポンを鳴らしても全く反応がないというような状況でした。3ヶ月経っても家賃の振込みが為されないので、私もしびれをきらして区役所が開催している「法律相談会」に出かけ、ご担当くださった弁護士の先生に相談をしました。そこで言われたことは、「短気を起こして鍵などを変えて締め出したり、力づくで荷物を出すというようなことは絶対にしてはいけない」ということでした。最悪の場合は損害賠償なをさせられる場合がある、とのことでした。ではどうしたらよいのか?と尋ねたら、時間も弁護士費用もかかってしまうものの、訴訟、判決を経て、強制執行という形で賃借人およびその荷物を追い出すしか無い、ということでした。それでいよいよ訴訟手続きにはいろうかとしていたところ、賃借人の方から、体調を崩し入院をしていて家賃を支払うことができず申し訳なかったという連絡があり、その週末には3ヶ月分の家賃を振り込んでもらい、弁護士に依頼することなく、無事裁判とか強制執行などの手続きをやることなく正常な状態に戻りました。あの時の弁護士の先生には申し訳ないと思って、菓子折りを持っていったら「よかったじゃないですか」みたいなことを笑顔で言ってくれて、よけいに申し訳なかったと思ったことがありました。今でも時折その時の先生の顔を思い出すことがあるが、もうその先生も鬼籍に入られて、結局何もお返しができなかった。

(50代/男性)

不動産取引は覚えなければいけないことが多数存在しています

【不動産取引は多数のトラブルが発生します】

買い手側には、賃貸契約上ペット可と言われたが実際はダメだった、中古マンション等を購入したが欠陥住宅だった等の様々なトラブルがあり、売り手側にも、売却時における報酬等のトラブルや、賃貸契約解除後の預り金にまつわるトラブル等が存在します。不動産取引は、売り手側、買い手側、そして仲介約の不動産会社と、3者間での取引形態が頻繁に行われる為、その分各種トラブル例が多数存在しているのです。

【不動産売買に必要な各種書類】

不動産取引を行う場合の基礎知識として、各種の書類を揃えることを覚える必要があります。売却を行う場合は移転登記を行う為の「登記済権利」の書類、その不動産の状況を示す「固定資産税納税通知書」等や売主の確認書類となる「身分証明書」等も必要となります。この他にもその不動産の状況に応じて各種書類を用意しなければならないのです。購入を行う場合は、「売買契約書と住民票」を揃える必要が生じます。

【不動産売却取引の流れ】

売却時の不動産取引の一連の流れは、まずその不動産の売却相場を知ることから始まります。そこから、信頼できる不動産会社を選び、その物件の価格査定を依頼して、その査定に納得する事が出来たら、その会社と媒介契約を結ぶのです。不動産会社を仲介企業としてその物件を売り出し、購入希望者が現れたらその方との交渉に移ります。様々な情報開示を行った後、売買契約を交わし、不動産を引き渡したら取引終了となります。

不動産賃貸の借地・借家トラブルはその道のプロに相談しよう!

【その道のエキスパートの力を借りよう!】

不動産賃貸の借地・借家トラブルには、その借家の家賃未払いや賃貸借契約解除後もその建物を明け渡さない、不動産賃貸の契約者以外の第三者がその建物を占有している等、様々な要因によるトラブルが存在しています。これらのトラブルに対する対策は、その賃貸借契約ごとにルールが異なり、土地所有者と借地権者との2者間交渉は困難を極めることとなる為、弁護士等その道のプロである方の力を借りるのがベストです。

【家賃トラブルの解決策】

不動産賃貸の借地・借家に関わるトラブルのうち、特に家賃滞納に関わる物は、発生してしまうと解決するまでに非常に時間を要することとなります。家賃滞納のトラブルの賃貸人が行える行動は、賃借人に対して家賃未払いの確認を行う事と、2者又は3者間での話合いを行うことが可能です。この2つの方法で解決できない場合には、法律のエキスパートである、弁護士の力を借りるのが一番の解決策となります。

【賃貸借契約前に契約内容を精査しましょう】

不動産賃貸の借地・借家のトラブルの防止策は、その建物の増改築や賃料の支払い内容、その借地・借家の評価方法、修繕・原状回復等、その賃貸借契約を締結する前に契約書等の内容を細かにチェックすることが挙げられます。しかし、このような契約書の事前の精査は、不動産関連の法律に明るい方ではないと難しい為、不動産関連の法律に明るい弁護士等の専門家と綿密に打ち合わせ等を行うことが重要です。

建築紛争は欠陥住宅から始まる

【悲惨 欠陥住宅の事例】

欠陥住宅は建築紛争を招きます。欠陥住宅の被害例は多くありますが、施行不足を指摘すると業者が建築工事を止めてしまったり、業者が補修に応じない、束柱がなかったり基礎を削る、内装の接着剤の焼けてしまうなどの事例がみられます。欠陥住宅を施工する業者は、小規模な建築業者であったり零細な工務店の場合もありますが、よく名前が知られた大手ハウスメーカーやゼネコンの施行によって問題が起こることもあります。

【専門家を味方につけよう】

建築紛争の原因である欠陥住宅の予防策には、何をすればよいのでしょうか。基本的には建築や手続きに関する知識を身につけることにですが、多くの方はそのような時間はありません。そのため最も有力な手段として考えられるのが、建築や手続きなどの専門知識を持つNPO法人などに相談する事が考えられます。住宅建設や建築依頼をする前に専門家に相談することで、欠陥住宅リスクを大きく低減できるのです。

【欠陥住宅を解決させる流れとは】

欠陥住宅を原因とした建築紛争を解決させるには、以下のような流れになります。欠陥住宅訴訟に対応した弁護士事務所に法律相談する、相談内容に納得がいけば委任契約を結ぶと、弁護士事務所が業者側と交渉を開始し合意を目指します。もし業者側が適切な対応をしない、補修を拒絶するようであれば、訴訟に至る場合もあります。このような場合には調停や和解によって解決することが多いです。

マンション紛争の解決を導く手段について

【建物がどんどんと高層化していく】

マンション紛争とは、マンションの建築をめぐる業者と近接住民との争いのことを言います。建築業者が建物を高層化することや古いマンションをより高層へ建て替えによって、近隣住民の日照権が損なわれるなどから紛争が起こるのです。マンション紛争に関しては、今後もより一層多くなっていくと予想されています。しかしその紛争の多くにおいては、建築業者の強気な姿勢に住民が押し切られるのが現状です。

【建築業者と住民が折り合い点を探す】

マンション紛争における解決策とは、建築業者と住民が折り合い点を探していくことになります。なぜなら法律という観点では双方に権利があることが、紛争を招いているからです。どちらも合法である以上は、建設自体を止めようがないのが現実です。多くの数の建設反対申請は住民には訴える権利がないとされる「原告不適格」の段階で却下されており、本裁判までたどり着けません。解決策は建設問題そのものを増やさないことです。

【建設業者と交渉をする】

マンション紛争解決への流れは、最初に住民による組織を結成し代表を選出して意見をまとめます。それを基に建設業者と交渉をしていくのです。交渉内容は、業者に代案を認めさせることです。このため建築法を確認しながら相手の権利を認めつつ、建築業者が納得しうる代案を策定していきます。またあくまで住民主導の姿勢を崩さないことです。現状のまま建築が進行するよりも良い流れを作っていくことが最大の目的となっています。

東京都の不思議な条例

[公衆浴場の設置場所の配置及び衛生措置等の基準に関する条例]

東京都が昭和39年8月1日に制定した条例なのですが、少し変わったものがあります。その内容は10歳以上の男女を混浴させてはならないというものです。東京都環境保健衛生課によると、混浴禁止の規定を設けた際に子どもの体つき、発育度、親御さんから独立しての入浴が可能なのかといった観点から禁止する年齢を決めたようです。

[安全で快適な千代田区の生活環境の整備に関する条例]

これは東京都千代田区で平成14年10月1日に制定された条例です。(罰則の適用は同年11月1日から)その内容はタバコのポイ捨てや区内での路上喫煙を禁止するというもので、違反の場合には2万円以下の過料を罰則として定めています。この条例ができた背景としては、当時、千代田区は夜間人口が4万人であるのに対して昼間人口が約100万人と昼夜で人口の差が大きく、昼に多くの人々が区に集中してしまうためポイ捨てや歩きタバコが多発しました。それゆえに苦情や改善を求める要望が多く、平成11年4月からポイ捨てを禁止する条例を開始させるも特にこれといった罰則がなかった為効果は今一つでした。さらに歩きタバコは衣服が焼け焦げたり火傷を負う可能性があるということもあり、再び議論を重ねた末にこの条例が成立しました。

東京都の裁判所一覧

[高等裁判所]

  • 東京高等裁判所 東京都千代田区霞ヶ関1の1の4

[地方裁判所]

  • 東京地方裁判所 東京県千代田区霞ヶ関1-1-4
  • 東京地方裁判所八王子支部 東京都八王子市明神町4-21-1

[家庭裁判所]

  • 東京家庭裁判所 東京都千代田区霞が関1-1-2
  • 東京家庭裁判所八丈島出張所 東京都八丈島八丈町大賀郷1485-1
  • 東京家庭裁判所伊豆大島出張所 東京都大島町元町字家の上445-10
  • 東京家庭裁判所立川支部 東京都立川市緑町10-4

[簡易裁判所]

  • 東京簡易裁判所墨田庁舎 東京都墨田区錦糸4-16-7
  • 八丈島簡易裁判所 東京都八丈島八丈町大賀郷1485-1
  • 伊豆大島簡易裁判所 東京都大島町元町字家の上445-10
  • 新島簡易裁判所 東京都新島村本村3-2-2
  • 八王子簡易裁判所 東京都八王子市明神町4-21-1
  • 立川簡易裁判所 東京都立川市緑町10-4
  • 武蔵野簡易裁判所 東京都武蔵野市中町2-4-12
  • 青梅簡易裁判所 東京都青梅市師岡町1-1300-1
  • 町田簡易裁判所 東京都町田市森野2-28-11

東京都の公証役場一覧

  • 霞ヶ関公証役場 東京都千代田区内幸町2-2-2 富国生命ビル地下1階
  • 日本橋公証役場 東京都中央区日本橋兜町1-10 日証館ビル1階
  • 渋谷公証役場 東京都渋谷区神南1-21-1 日本生命渋谷ビル8階
  • 神田公証役場 東京都千代田区鍛冶町1-9-4 KYYビル3階
  • 池袋公証役場 東京都豊島区東池袋3-1-1 サンシャイン60ビル8階
  • 大森公証役場 東京都大田区大森北1-17-2 大森センタービル2階
  • 新宿公証役場 東京都新宿区西新宿7-4-3 升本ビル5階
  • 文京公証役場 東京都文京区春日1-16-21 文京シビックセンター8階
  • 上野公証役場 東京都台東区東上野1-7-2 冨田ビル4階
  • 浅草公証役場 東京都台東区雷門2-4-8 あいおいニッセイ同和損保浅草ビル2階
  • 丸の内公証役場 東京都千代田区丸の内3-3-1 新東京ビル2階235区
  • 京橋公証役場 東京都中央区京橋1-1-10 西勘本店ビル6階
  • 銀座公証役場 東京都中央区銀座2-2-6 第2DKビル5階
  • 新橋公証役場 東京都港区新橋1-18-1 航空会館6階
  • 芝公証役場 東京都港区西新橋3-19-14 東京建硝ビル5階
  • 麻布公証役場 東京都港区麻布十番1-4-5 深尾ビル5階
  • 目黒公証役場 東京都品川区上大崎2-17-5 デルダンビル5階
  • 五反田公証役場 東京都品川区東五反田5-27-6 第一五反田ビル3階
  • 世田谷公証役場 東京都世田谷区三軒茶屋2-15-8 ファッションビル4階
  • 蒲田公証役場 東京都大田区西蒲田7-5-13 森ビル2階
  • 王子公証役場 東京都北区王子1-14-1 山本屋ビル3階
  • 赤羽公証役場 東京都北区赤羽南1-4-8 赤羽南商業ビル6階
  • 小岩公証役場 東京都江戸川区西小岩3-31-14 ジブラルタ生命小岩ビル5階
  • 葛飾公証役場 東京都葛飾区青戸6-1-1 朝日生命葛飾ビル2階
  • 錦糸町公証役場 東京都墨田区江東橋3-9-7 国宝ビル5階
  • 向島公証役場 東京都墨田区東向島6-1-3 小島ビル2階
  • 千住公証役場 東京都足立区千住旭町40-4 サンライズビル3階・4階
  • 練馬公証役場 東京都練馬区豊玉北5-17-12 練馬駅前ビル3階
  • 中野公証役場 東京都中野区中野5-65-3 A-01ビル7階
  • 杉並公証役場 東京都東京都杉並区天沼3-3-3 澁澤荻窪ビルディング4階
  • 板橋公証役場 東京都板橋区板橋2-67-8 板橋中央ビル9階
  • 麹町公証役場 東京都千代田区麹町4-4-7 アトム麹町タワー6階
  • 浜松町公証役場 東京都港区芝大門1-4-14 芝栄太楼ビル7階
  • 八重洲公証役場 東京都中央区八重洲1-7-20 八重洲口会館6階
  • 大塚公証役場 東京都豊島区南大塚2-45-9 ヤマナカヤビル4階
  • 赤坂公証役場 東京都港区赤坂3-9-1 八洲貿易ビル3階
  • 高田馬場公証役場 東京都新宿区高田馬場3-3-3 NIAビル5階
  • 昭和通り公証役場 東京都中央区銀座4-10-6 銀料ビル2階
  • 新宿御苑前公証役場 東京都新宿区新宿2-9-23 SVAX新宿B館3階
  • 武蔵野公証役場 東京都武蔵野市吉祥寺本町2-5-11 松栄ビル4階
  • 立川公証役場 東京都立川市柴崎町3-9-21 エルフレア立川ビル2階
  • 八王子公証役場 東京都八王子市東町7-6 ダヴィンチ八王子2階
  • 町田公証役場 東京都町田市中町1-5-3
  • 府中公証役場 東京都府中市寿町1-1-3 三ツ木寿町ビル2階
  • 多摩公証役場 東京都多摩市落合1-7-12 ライティングビル1階