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弁護士ジャパン・コラム

不動産・建築問題に関する法律ニュース

不動産取引は覚えなければいけないことが多数存在しています

【不動産取引は多数のトラブルが発生します】

買い手側には、賃貸契約上ペット可と言われたが実際はダメだった、中古マンション等を購入したが欠陥住宅だった等の様々なトラブルがあり、売り手側にも、売却時における報酬等のトラブルや、賃貸契約解除後の預り金にまつわるトラブル等が存在します。不動産取引は、売り手側、買い手側、そして仲介約の不動産会社と、3者間での取引形態が頻繁に行われる為、その分各種トラブル例が多数存在しているのです。

【不動産売買に必要な各種書類】

不動産取引を行う場合の基礎知識として、各種の書類を揃えることを覚える必要があります。売却を行う場合は移転登記を行う為の「登記済権利」の書類、その不動産の状況を示す「固定資産税納税通知書」等や売主の確認書類となる「身分証明書」等も必要となります。この他にもその不動産の状況に応じて各種書類を用意しなければならないのです。購入を行う場合は、「売買契約書と住民票」を揃える必要が生じます。

【不動産売却取引の流れ】

売却時の不動産取引の一連の流れは、まずその不動産の売却相場を知ることから始まります。そこから、信頼できる不動産会社を選び、その物件の価格査定を依頼して、その査定に納得する事が出来たら、その会社と媒介契約を結ぶのです。不動産会社を仲介企業としてその物件を売り出し、購入希望者が現れたらその方との交渉に移ります。様々な情報開示を行った後、売買契約を交わし、不動産を引き渡したら取引終了となります。

不動産賃貸の借地・借家トラブルはその道のプロに相談しよう!

【その道のエキスパートの力を借りよう!】

不動産賃貸の借地・借家トラブルには、その借家の家賃未払いや賃貸借契約解除後もその建物を明け渡さない、不動産賃貸の契約者以外の第三者がその建物を占有している等、様々な要因によるトラブルが存在しています。これらのトラブルに対する対策は、その賃貸借契約ごとにルールが異なり、土地所有者と借地権者との2者間交渉は困難を極めることとなる為、弁護士等その道のプロである方の力を借りるのがベストです。

【家賃トラブルの解決策】

不動産賃貸の借地・借家に関わるトラブルのうち、特に家賃滞納に関わる物は、発生してしまうと解決するまでに非常に時間を要することとなります。家賃滞納のトラブルの賃貸人が行える行動は、賃借人に対して家賃未払いの確認を行う事と、2者又は3者間での話合いを行うことが可能です。この2つの方法で解決できない場合には、法律のエキスパートである、弁護士の力を借りるのが一番の解決策となります。

【賃貸借契約前に契約内容を精査しましょう】

不動産賃貸の借地・借家のトラブルの防止策は、その建物の増改築や賃料の支払い内容、その借地・借家の評価方法、修繕・原状回復等、その賃貸借契約を締結する前に契約書等の内容を細かにチェックすることが挙げられます。しかし、このような契約書の事前の精査は、不動産関連の法律に明るい方ではないと難しい為、不動産関連の法律に明るい弁護士等の専門家と綿密に打ち合わせ等を行うことが重要です。

建築紛争は欠陥住宅から始まる

【悲惨 欠陥住宅の事例】

欠陥住宅は建築紛争を招きます。欠陥住宅の被害例は多くありますが、施行不足を指摘すると業者が建築工事を止めてしまったり、業者が補修に応じない、束柱がなかったり基礎を削る、内装の接着剤の焼けてしまうなどの事例がみられます。欠陥住宅を施工する業者は、小規模な建築業者であったり零細な工務店の場合もありますが、よく名前が知られた大手ハウスメーカーやゼネコンの施行によって問題が起こることもあります。

【専門家を味方につけよう】

建築紛争の原因である欠陥住宅の予防策には、何をすればよいのでしょうか。基本的には建築や手続きに関する知識を身につけることにですが、多くの方はそのような時間はありません。そのため最も有力な手段として考えられるのが、建築や手続きなどの専門知識を持つNPO法人などに相談する事が考えられます。住宅建設や建築依頼をする前に専門家に相談することで、欠陥住宅リスクを大きく低減できるのです。

【欠陥住宅を解決させる流れとは】

欠陥住宅を原因とした建築紛争を解決させるには、以下のような流れになります。欠陥住宅訴訟に対応した弁護士事務所に法律相談する、相談内容に納得がいけば委任契約を結ぶと、弁護士事務所が業者側と交渉を開始し合意を目指します。もし業者側が適切な対応をしない、補修を拒絶するようであれば、訴訟に至る場合もあります。このような場合には調停や和解によって解決することが多いです。

マンション紛争の解決を導く手段について

【建物がどんどんと高層化していく】

マンション紛争とは、マンションの建築をめぐる業者と近接住民との争いのことを言います。建築業者が建物を高層化することや古いマンションをより高層へ建て替えによって、近隣住民の日照権が損なわれるなどから紛争が起こるのです。マンション紛争に関しては、今後もより一層多くなっていくと予想されています。しかしその紛争の多くにおいては、建築業者の強気な姿勢に住民が押し切られるのが現状です。

【建築業者と住民が折り合い点を探す】

マンション紛争における解決策とは、建築業者と住民が折り合い点を探していくことになります。なぜなら法律という観点では双方に権利があることが、紛争を招いているからです。どちらも合法である以上は、建設自体を止めようがないのが現実です。多くの数の建設反対申請は住民には訴える権利がないとされる「原告不適格」の段階で却下されており、本裁判までたどり着けません。解決策は建設問題そのものを増やさないことです。

【建設業者と交渉をする】

マンション紛争解決への流れは、最初に住民による組織を結成し代表を選出して意見をまとめます。それを基に建設業者と交渉をしていくのです。交渉内容は、業者に代案を認めさせることです。このため建築法を確認しながら相手の権利を認めつつ、建築業者が納得しうる代案を策定していきます。またあくまで住民主導の姿勢を崩さないことです。現状のまま建築が進行するよりも良い流れを作っていくことが最大の目的となっています。

島根県に実在するおもしろ条例

[雲南市ほたる保護条例]

ホタルの生息地として有名な島根県雲南市では、ホタルの増殖のために、「雲南市ほたる保護条例」を制定しています。条例の内容は、市内の特定地域でホタルの捕獲を禁止するというものです。昭和30年代の河岸コンクリート化に伴い、ホタルの名所である赤川ほたる公園のホタルが減少し、赤川ホタル保存会が結成されたのがきっかけです。もともとは島根県大東町の条例でしたが、合併により条例名が変わりました。現在でも旧大東町全域でホタルの捕獲は禁止されています。

[21世紀出雲市青少年ネットワーク条例]

なんともワクワクするようなネーミングである「21世紀出雲市青少年ネットワーク条例」の内容を紹介します。社会において自主性をもった、健全な青少年を育成することを目的に、平成17年に制定されました。青少年が家庭や社会においてルールを身につけること、家族が一体となり社会活動に参加する機会を作ることなどが定められています。前文として、万葉集に収められた山上憶良の歌が採用されている点もユニークです。

島根県の裁判所一覧

[地方裁判所]

  • 松江地方裁判所 島根県松江市母衣町68番地
  • 松江地方裁判所出雲支部 島根県出雲市今市町797-2
  • 松江地方裁判所浜田支部 島根県浜田市殿町980番地
  • 松江地方裁判所益田支部 島根県益田市幸町6-60
  • 松江地方裁判所西郷支部 島根県隠岐郡西郷町大字港町字指向5-1

[家庭裁判所]

  • 松江家庭裁判所 島根県松江市母衣町68
  • 松江家庭裁判所雲南出張所 島根県雲南市木次町木次980
  • 松江家庭裁判所出雲支部 島根県出雲市今市町797-2
  • 松江家庭裁判所浜田支部 島根県浜田市殿町980
  • 松江家庭裁判所川本出張所 島根県邑智郡川本町大字川本340
  • 松江家庭裁判所益田支部 島根県益田市幸町6-60
  • 松江家庭裁判所西郷支部 島根県隠岐郡隠岐の島町港町指向5-1

[簡易裁判所]

  • 松江簡易裁判所 島根県松江市母衣町68
  • 雲南簡易裁判所 島根県雲南市木次町木次980
  • 出雲簡易裁判所 島根県出雲市今市町797-2
  • 浜田簡易裁判所 島根県浜田市殿町980
  • 川本簡易裁判所 島根県邑智郡川本町大字川本340
  • 益田簡易裁判所 島根県益田市幸町6-60
  • 西郷簡易裁判所 島根県隠岐郡隠岐の島町港町指向5-1

島根県の公証役場一覧

  • 松江公証役場 島根県松江市母衣町95 古田ビル2階
  • 浜田公証役場 島根県浜田市野原町1826-1 いわみーる2階