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弁護士ジャパン・コラム

不動産・建築問題に関する法律ニュース

不動産取引は覚えなければいけないことが多数存在しています

【不動産取引は多数のトラブルが発生します】

買い手側には、賃貸契約上ペット可と言われたが実際はダメだった、中古マンション等を購入したが欠陥住宅だった等の様々なトラブルがあり、売り手側にも、売却時における報酬等のトラブルや、賃貸契約解除後の預り金にまつわるトラブル等が存在します。不動産取引は、売り手側、買い手側、そして仲介約の不動産会社と、3者間での取引形態が頻繁に行われる為、その分各種トラブル例が多数存在しているのです。

【不動産売買に必要な各種書類】

不動産取引を行う場合の基礎知識として、各種の書類を揃えることを覚える必要があります。売却を行う場合は移転登記を行う為の「登記済権利」の書類、その不動産の状況を示す「固定資産税納税通知書」等や売主の確認書類となる「身分証明書」等も必要となります。この他にもその不動産の状況に応じて各種書類を用意しなければならないのです。購入を行う場合は、「売買契約書と住民票」を揃える必要が生じます。

【不動産売却取引の流れ】

売却時の不動産取引の一連の流れは、まずその不動産の売却相場を知ることから始まります。そこから、信頼できる不動産会社を選び、その物件の価格査定を依頼して、その査定に納得する事が出来たら、その会社と媒介契約を結ぶのです。不動産会社を仲介企業としてその物件を売り出し、購入希望者が現れたらその方との交渉に移ります。様々な情報開示を行った後、売買契約を交わし、不動産を引き渡したら取引終了となります。

不動産賃貸の借地・借家トラブルはその道のプロに相談しよう!

【その道のエキスパートの力を借りよう!】

不動産賃貸の借地・借家トラブルには、その借家の家賃未払いや賃貸借契約解除後もその建物を明け渡さない、不動産賃貸の契約者以外の第三者がその建物を占有している等、様々な要因によるトラブルが存在しています。これらのトラブルに対する対策は、その賃貸借契約ごとにルールが異なり、土地所有者と借地権者との2者間交渉は困難を極めることとなる為、弁護士等その道のプロである方の力を借りるのがベストです。

【家賃トラブルの解決策】

不動産賃貸の借地・借家に関わるトラブルのうち、特に家賃滞納に関わる物は、発生してしまうと解決するまでに非常に時間を要することとなります。家賃滞納のトラブルの賃貸人が行える行動は、賃借人に対して家賃未払いの確認を行う事と、2者又は3者間での話合いを行うことが可能です。この2つの方法で解決できない場合には、法律のエキスパートである、弁護士の力を借りるのが一番の解決策となります。

【賃貸借契約前に契約内容を精査しましょう】

不動産賃貸の借地・借家のトラブルの防止策は、その建物の増改築や賃料の支払い内容、その借地・借家の評価方法、修繕・原状回復等、その賃貸借契約を締結する前に契約書等の内容を細かにチェックすることが挙げられます。しかし、このような契約書の事前の精査は、不動産関連の法律に明るい方ではないと難しい為、不動産関連の法律に明るい弁護士等の専門家と綿密に打ち合わせ等を行うことが重要です。

建築紛争は欠陥住宅から始まる

【悲惨 欠陥住宅の事例】

欠陥住宅は建築紛争を招きます。欠陥住宅の被害例は多くありますが、施行不足を指摘すると業者が建築工事を止めてしまったり、業者が補修に応じない、束柱がなかったり基礎を削る、内装の接着剤の焼けてしまうなどの事例がみられます。欠陥住宅を施工する業者は、小規模な建築業者であったり零細な工務店の場合もありますが、よく名前が知られた大手ハウスメーカーやゼネコンの施行によって問題が起こることもあります。

【専門家を味方につけよう】

建築紛争の原因である欠陥住宅の予防策には、何をすればよいのでしょうか。基本的には建築や手続きに関する知識を身につけることにですが、多くの方はそのような時間はありません。そのため最も有力な手段として考えられるのが、建築や手続きなどの専門知識を持つNPO法人などに相談する事が考えられます。住宅建設や建築依頼をする前に専門家に相談することで、欠陥住宅リスクを大きく低減できるのです。

【欠陥住宅を解決させる流れとは】

欠陥住宅を原因とした建築紛争を解決させるには、以下のような流れになります。欠陥住宅訴訟に対応した弁護士事務所に法律相談する、相談内容に納得がいけば委任契約を結ぶと、弁護士事務所が業者側と交渉を開始し合意を目指します。もし業者側が適切な対応をしない、補修を拒絶するようであれば、訴訟に至る場合もあります。このような場合には調停や和解によって解決することが多いです。

マンション紛争の解決を導く手段について

【建物がどんどんと高層化していく】

マンション紛争とは、マンションの建築をめぐる業者と近接住民との争いのことを言います。建築業者が建物を高層化することや古いマンションをより高層へ建て替えによって、近隣住民の日照権が損なわれるなどから紛争が起こるのです。マンション紛争に関しては、今後もより一層多くなっていくと予想されています。しかしその紛争の多くにおいては、建築業者の強気な姿勢に住民が押し切られるのが現状です。

【建築業者と住民が折り合い点を探す】

マンション紛争における解決策とは、建築業者と住民が折り合い点を探していくことになります。なぜなら法律という観点では双方に権利があることが、紛争を招いているからです。どちらも合法である以上は、建設自体を止めようがないのが現実です。多くの数の建設反対申請は住民には訴える権利がないとされる「原告不適格」の段階で却下されており、本裁判までたどり着けません。解決策は建設問題そのものを増やさないことです。

【建設業者と交渉をする】

マンション紛争解決への流れは、最初に住民による組織を結成し代表を選出して意見をまとめます。それを基に建設業者と交渉をしていくのです。交渉内容は、業者に代案を認めさせることです。このため建築法を確認しながら相手の権利を認めつつ、建築業者が納得しうる代案を策定していきます。またあくまで住民主導の姿勢を崩さないことです。現状のまま建築が進行するよりも良い流れを作っていくことが最大の目的となっています。

阿波おどりは徳島県の心の基盤?

[徳島市における「阿波おどり会館条例」]

徳島市には「阿波おどり会館条例」という条例があります。これは、第1条では阿波おどりを世界に誇る伝統芸能として保存伝承することを謳っており、阿波おどりの更なる発展を願って徳島市に「阿波おどり会館」を設置するとしています。条例の第2条では、阿波おどり会館は、阿波おどりの歴史に関する絵図・写真・文献等の資料を収集することや、それらを保管して展示する事業を行うことを定めています。また阿波おどりの魅力を体験してもらう施設の提供を促し、その伝統を継承しながら後継者を育成することに努めることや、観光に関しての情報収集を欠かさないことも条例には定められています。

[徳島県人と人との絆を紡ぐ条例]

また徳島県では「徳島県人と人との絆を紡ぐ条例」を制定しています。この条例には、徳島県を訪れる人々を温かく迎えるお接待の心を持つことや、阿波踊りによって人と人とのつながりを深めていくという目的があります。以前から徳島では人と人との絆を紡ぐことを大切にしてきていましたが、条例を通じてこれまで以上に家庭や地域社会での絆を紡ぐことで、良い人間関係を作っていくことを目指すためこの条例を制定しています。

徳島県の裁判所一覧

[地方裁判所]

  • 徳島地方裁判所 徳島県徳島市徳島町1-5
  • 徳島地方裁判所阿南支部 徳島県阿南市富岡町西池田口1-1
  • 徳島地方裁判所脇町支部 徳島県美馬郡脇町大字脇町1229-3

[家庭裁判所]

  • 徳島家庭裁判所 徳島県徳島市徳島町1-5
  • 徳島家庭裁判所阿南支部 徳島県阿南市富岡町西池田口1-1
  • 徳島家庭裁判所牟岐出張所 徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村54-2
  • 徳島家庭裁判所美馬支部 徳島県美馬郡脇町大字脇町1229-3
  • 徳島家庭裁判所池田出張所 徳島県三好市池田町マチ2494-7

[簡易裁判所]

  • 徳島簡易裁判所 徳島県徳島市徳島町1-5
  • 鳴門簡易裁判所 徳島県鳴門市撫養町立岩字七枚115
  • 吉野川簡易裁判所 徳島県吉野川市川島町川島588
  • 阿南簡易裁判所 徳島県阿南市富岡町西池田口1-1
  • 牟岐簡易裁判所 徳島県海部郡牟岐町大字中村字本村54-2
  • 美馬簡易裁判所 徳島県美馬市脇町大字脇町1229-3
  • 徳島池田簡易裁判所 徳島県三好市池田町マチ2494-7

徳島県の公証役場一覧

  • 徳島公証役場 徳島県徳島市八百屋町3-15 サンコーポ徳島ビル7階
  • 鳴門公証役場 徳島県鳴門市撫養町斎田字浜端南154 ライトビル1階